Prawo budowlane nakłada obowiązek okresowej kontroli obiektu na jego właściciela lub zarządcę. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej oznacza to, że odpowiedzialność spoczywa na wspólnocie — a w praktyce na osobach, którym powierzyła zarząd.
Kontrole coroczne
Raz w roku sprawdza się:
- elementy budynku i instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne,
- instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
- instalację gazową oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne).
Kontrolę przewodów kominowych wykonuje mistrz kominiarski, a w przypadku kominów przemysłowych i budynków wyższych — osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności.
Kontrola pięcioletnia
Co najmniej raz na pięć lat sprawdza się stan techniczny i przydatność budynku do użytkowania, jego estetykę oraz otoczenie. Ten sam przegląd obejmuje badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej — stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń.
Dodatkowe kontrole
Poza harmonogramem kontrolę trzeba przeprowadzić po każdym zdarzeniu, które mogło wpłynąć na stan techniczny budynku: silnej wichurze, intensywnych opadach śniegu, powodzi, osunięciu ziemi, pożarze czy wyładowaniu atmosferycznym.
Co z zaleceniami
Protokół przeglądu kończy się listą zaleceń — i to od nich zaczyna się realna praca. Zalecenia warto od razu wycenić i wpisać do wieloletniego planu potrzeb remontowych. Wtedy widać, czy odpis na fundusz remontowy jest na właściwym poziomie, czy wspólnota za kilka lat stanie przed koniecznością zaciągnięcia kredytu.
Konsekwencje pominięcia przeglądu
Brak wymaganej kontroli to nie tylko ryzyko mandatu z nadzoru budowlanego. Poważniejszym skutkiem bywa odmowa wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela po szkodzie, jeśli okaże się, że instalacja nie była kontrolowana zgodnie z przepisami.
Przy przejmowaniu nieruchomości od poprzedniego zarządcy zawsze sprawdzamy komplet protokołów i wskazujemy braki do nadrobienia — tu opisujemy całą procedurę przejęcia.